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奥体板块 记者 黄煜轩 摄上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。
二 | 计划打造新地标、重塑海滩景观并引入带来焕新体验的标志性景点 圣淘沙发展总体规划(GSMP)将把布拉尼岛纳入圣淘沙版图，开拓全新空间，打造下一代体验、景点与酒店。 英比奥天幕、英比奥绿岭步道及心之境等全新标志性地标，旨在强化圣淘沙作为新加坡国际都市中的岛屿乐园与心灵绿洲的吸引力。 圣淘沙的海滩与海岸线将全面焕新，打造独特的滨水跳岛体验，以及以日出、日落景观为核心的全新海滩俱乐部概念，并融入海岸防护措施。这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里疑虑。杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。奥体还有多少“最后一宗”？8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。公示期至8月17日止。 完善陆、空、海及滨水岸线交通连接，包括规划中的岛屿之心交通枢纽与生活核心及全新岛屿接驳系统，提升进出大圣淘沙岛及岛内通行的便捷度。 "你的岛屿，焕新想象"大圣淘沙展览邀请新加坡民众亲身体验并参与塑造大圣淘沙岛的未来。调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。“最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近学军中学教育集团文渊实验小学、文渊中学、学军中学教育集团萧山区文渊实验学校等教育配套。 圣淘沙发展局(SDC)公布圣淘沙发展总体规划(GSMP)的下一篇章。这一宏伟的长期转型计划将把圣淘沙与布拉尼岛融为一体，在未来二十年间逐步拓展新加坡的岛屿乐园与心灵绿洲。这一愿景及地标概念于今日在怡丰城举办的"你的岛屿，焕新想象"展览开幕式上首次公布，邀请新加坡民众亲身体验并共同塑造这座承载了逾五十年国民共同记忆的岛屿的下一篇章。
三 | 一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米。 Artist’s impression of the bird’s eye view of Greater Sentos 大圣淘沙岛由圣淘沙与占地120公顷的布拉尼岛组成，预计将开拓全新空间用于酒店、景点与体验项目，同时保留岛屿的独特魅力与自然元素。
四 | 一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。全面建成后，大圣淘沙岛预计吸引的游客数量将达到目前的两倍[1]。最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。 圣淘沙发展局局长田桂英(Thien Kwee Eng)表示："五十多年来，圣淘沙迎接了一代又一代的新加坡民众与全球游客，已成为承载无数珍贵回忆、深受大众喜爱的目的地。
五 | 在许多方面，它都是新加坡的一张国际名片。圣淘沙发展总体规划(GSMP)是我们历史上规模最大的一次转型。目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万—9万元/平方米。二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万—6.5万元/平方米。为什么要“商改住”？“商改住”并非杭州独有。我们将坚守这座岛屿的灵魂与特质，同时打造下一代世界级体验。在一切动工之前，我们希望公开分享这一愿景，邀请新加坡民众走进其中，共同塑造它的未来。近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。杭州奥体中心周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。" 以圣淘沙作为新加坡"国际都市中的岛屿乐园与心灵绿洲"的愿景为核心，GSMP旨在汇聚全新标志性地标、焕新的海滩与海岸线、以自然为中心的发展，以及更完善的交通连接，为新加坡民众与游客创造更多在不同时段、人生不同阶段重访此地的理由。 这一规划建立在圣淘沙发展局长期使命之上——将圣淘沙发展、管理并推广为面向新加坡民众与游客的休闲岛屿目的地。综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。数十年来，圣淘沙已发展成为深受喜爱的乐园，以海滩、景点、度假村与生活方式体验著称，同时始终保持以自然为核心的岛屿本质。此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。通过GSMP，圣淘沙发展局致力于提升新加坡的目的地吸引力，并通过强化自然、文化遗产、海岸与绿色空间，深化岛屿的心灵绿洲特质，让圣淘沙持续成为游客玩乐、欢聚、放慢生活节奏与重新连接的地方。从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也犯嘀咕。
六 | 该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。首先是公共服务承压。 世界级岛屿目的地的宏伟长期转型 转型将分阶段推进，相关开发项目预计从21世纪30年代初起逐步落成。人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。这一分阶段方式使圣淘沙发展局能够在大圣淘沙岛范围内推出全新游客体验，同时根据不断变化的休闲、生活方式与旅游需求持续演进。其次是商业服务空间被挤压。
七 | 地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。 这一发展计划的核心组成部分是布拉尼西，预计将成为GSMP下规模最大的景点开发用地之一。第三是城市形象可能走样。目前正与潜在合作伙伴进行洽谈，以支持引入新颖、焕新体验的更宏大目标，进一步增强大圣淘沙岛对新加坡民众与国际游客的吸引力。 全新标志性地标增强圣淘沙目的地吸引力 通过GSMP，圣淘沙的吸引力将通过融合玩乐、自然、休闲与探索的全新标志性地标得到强化。其中包括英比奥天幕——一座坐落于英比奥山顶的观景台，内设景点、餐饮、零售选项及遮蔽式活动空间。规划中的树顶空中步道将连接全新自然体验与步道，为前往西乐索海滩提供舒适的步行体验。奥体是杭州的“门面”，沿主干路、沿江界面一旦从公建改成住宅，建筑形态和公共开放性势必发生变化，若缺乏管控，片区气质将大打折扣。第四是市场信心容易动摇。
八 | 短时间密集调整，容易让市场认为该片区产业和商业定位不稳定，影响长期投资信心，对已经按原规划购入住宅的业主来说，也可能造成预期落差。 与之相辅相成的是规划中的英比奥绿岭步道——一条有遮蔽的高架森林树冠步道，连接圣淘沙心之音与英比奥山顶景区，并可通往圣淘沙周边步道。全新自然主题景点也将鼓励游客探索英比奥山的次生林与历史建筑，后续阶段还规划扩建自然与文化遗产步道，最终连接至主岛的南部山脊。未来还计划将布拉尼岛、实拉蓬山与英比奥山的森林连接成连续的绿色网络，进一步强化大圣淘沙岛的生态连通性，让游客沉浸于自然之中，获得身心修复与健康滋养。 在海滨沙滩沿线，心之境将作为全新地标，承载各类生活方式与室内景点，包括多功能活动与节庆场地。该空间设计融入绿色空间，以提升热舒适度并优化游客体验，同时体现圣淘沙发展局对可持续发展的承诺。 游客还可期待在圣淘沙名胜世界发现更多即将推出的体验，包括预计2030年完工的标志性滨水生活区项目，以及新加坡环球影城的沉浸式超级任天堂世界™。 焕新海滩与海岸线，打造全新生活方式体验 西乐索海滩、巴拉湾海滩与丹戎海滩将在引入海岸防护措施的同时进行焕新改造，打造全新生活区项目与多用途的昼夜空间，供玩乐、休闲与社区聚会使用。 圣淘沙也在探索充分发挥其自然资产优势的全新体验，包括海岸活动、海滩俱乐部，以及连接各小岛的浮动滨海栈道。横跨圣淘沙3公里金色海滩的滨水跳岛体验，将让游客探索圣淘沙海滩沿线的小岛，近距离发现岛屿的水域与自然元素。 正在研究的概念包括以壮丽日出与日落景观为核心的海滩俱乐部体验，以及树顶餐饮，将这座岛屿深受喜爱的海滨沙滩转变为更具活力、更灵活的空间，适应昼夜不同场合的需求。 完善进出大圣淘沙岛及岛内交通连接 进出大圣淘沙岛及岛内的交通连接预计将通过完善的陆、空、海及滨水岸线网络实现转型。岛屿之心交通枢纽与生活核心预计将成为进入圣淘沙的主要门户与关键抵达点，连接圣淘沙与布拉尼岛，同时为新加坡民众与游客提供无缝衔接的抵达、聚集与继续岛屿之旅的方式。
九 | 全新岛屿接驳系统将取代现有的圣淘沙捷运，提供从主岛至岛屿之心及全岛的更加无缝的连接，并提升运载能力以应对预期的游客增长。再加上新加坡缆车、正在探索的水上接驳船线路，以及正在研究的更多滨水岸线连接，往返大圣淘沙岛及岛内的旅程本身也将成为游客的一种体验。 平衡发展与可持续性及以自然为中心的规划 随着大圣淘沙岛的发展，GSMP将通过把可持续性、气候韧性、热舒适度与生态考量融入长期规划，深化圣淘沙作为以自然为中心的目的地的特质。在"圣淘沙降温蓝图"(Cooling Sentosa)等举措的基础上，未来发展将采取更加一体化的方式，将绿植、动线、绿色基础设施与游客体验交织在一起，以提升热舒适度、强化生态连通性，并确保全新体验在圣淘沙的自然环境中得到精心引入。 圣淘沙心之音是GSMP首个落成的里程碑，为这一方式提供了早期范例。它不仅是连接圣淘沙名胜世界与岛屿海滩的350米生态连廊，还融合了沉浸式花园、通用设计、全天候遮阳设施、数字体验与生态提升（包括本土植物种植与蝴蝶廊道），展示了基础设施如何支持热舒适度、创造更丰富、更便捷与更包容的游客体验，同时增强生物多样性与客流疏导。 这种一体化的规划方式将指导GSMP下的未来开发项目，已完成及规划中的环境研究与自然团体参与，将为气候韧性设计、生态连通性，以及全新体验与圣淘沙山脊景观线、绿植、海岸线与文化遗产的精心融合提供依据。
十 | 海岸防护措施将有助于增强抵御侵蚀与海平面上升的韧性，同时为全新滨水岸线体验创造机会，包括海岸步道与滨水跳岛体验。 公开展览邀请新加坡民众体验并塑造未来 "你的岛屿，焕新想象"大圣淘沙展览通过互动沉浸式展品，将GSMP愿景变为现实，邀请参观者共同打造他们心中的大圣淘沙岛愿景。通过趣味问答、愿景分享与AI驱动的沉浸式体验，参观者可根据自己的选择与正在进行的总体规划研究，个性化定制大圣淘沙岛的新貌，探索未来海岸线、海滩、山脊景观线、滨水岸线与特色景点的各种可能性。
十一 | 展览设有七大沉浸式展区，帮助参观者重新连接圣淘沙的过去、重新发现今日的圣淘沙，并重新想象它的未来。这些展区涵盖岛屿的文化遗产、今日体验、未来旅程、岛屿之心、山脊景观线、扩建海滩，以及大圣淘沙岛的鲜活愿景。返回，查看更多。
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